佳兆业事件余波 深圳年内首批旧改商住项目缩水
时间:2015-3-11 10:26:57 风，起于青萍之末。深圳的城市发展早已由依赖增量土地向存量土地二次开发转变，而如今一个细节显示其存量土地供应或也面临收紧。
3月9日，深圳公布了2015年城市更新单元计划*一批计划，包括福田、罗湖、南山、宝安、龙岗和龙华新区共计10个项目获批通过，总拟拆除重建用地面积59.78万平方米。其中，作为去年诞生地王的明星区域，龙华新区包揽4个项目独占鳌头。
值得注意的一个细节是，龙华新区获得的城市更新单元里，有3个是属于居住、商业用途，这也是今年*一批更新计划仅有的商住项目。而2014年同期的*一批城市更新单元里，深圳获批的18个项目有14个属于商住项目，其中不乏白石洲这种占地45.95万平方米的巨无霸项目。
对于商住城市更新项目的收紧，分析人士对观点地产新媒体表示，自去年下半年以来，深圳对旧工业区更改土地用途为房地产开发用途(即“工改商”)已明显越来越严格，这是商住项目减少的重要原因之一。
至于另一个原因，分析人士则认为，佳兆业房源被锁事件发生后，深圳已明显放缓了城市更新项目的推动速度，在立项、审批等环节上趋于严格。目前地产圈不可避免响起一种声音：凡是涉及到拆迁的项目，以后都更难实现。
城市更新审批收紧
2015年深圳城市更新单元计划*一批计划的名单显示，此次获批的3个商住用途项目均位于龙华新区，分别为梅林关城市更新单元、龙胜建设路工业区更新单元、观城横坑河西片区城市更新单元，拟拆除重建用地面积26.35万平方米。
其中，体量很大的是梅林关城市更新单元，拟拆除重建用地面积13.13万平方米。该项目的开发主体深国际联合置地有限公司是由深圳国际、深圳高速公路股份有限公司共同出资成立，深圳国际站51%股份。
根据深圳国际去年发布的公告，梅林关城市更新单元的地价款合计35.67亿元，总建筑面积约48.6万平方米。经计入地价款、土地契税及其他预计的相关费用，按可出售面积约47万平方米计算，预期楼面地价约为1.1万元/平方米左右。
深圳市场人士林晓华对观点地产新媒体表示，龙华新区的中海锦城等住宅售价已破3万元，按此计算，梅林关城市更新项目可拥有不错的利润空间。
“不过，由于涉及到相应的税费问题，梅林关城市更新项目并不是说会卖得特别高。”林晓华指出，此前龙华新区的特发和平里也碰到同样的问题，对外宣称定价2.8万元/平方米，实际售价却降了两千多。
除了上述商住地，此次公布的城市贵阳癫痫病治疗哪里很好更新单元计划*一批计划项目其余7个项目均将改造成新型产业等功能，涉及福田区长城开发彩田工业园、罗湖区深业泰富地块、南山区虹海研发大楼、宝安区中粮69区工业园、宝安区茭塘工业区、龙岗区上李朗工业区、豪杰工业园等城市更新单元，开发主体涉及中粮地产、深圳福航投资等。
林晓华认为，从更新方向看，2015年首批城市更新项目转向以产业转型为主，商住地块占的比例大大减少。同时，获批的商住项目中，包括梅林关城市更新项目等都是此前一两年早已开始进行的，所以获批并不难。
“这次获批的都是相对不复杂的商住项目，不存在有大争议的地方。”但林晓华指出，涉及到规划用途、容积率变更等问题的城市营口治癫痫哪家医院好更新项目，以后获批的机会会逐渐减少，“至少不会像以前那么多”。
佳兆业事件风波影响
事实上，作为深圳开发商获取项目的重要途径，城市更新在深圳房地产的发展过程中扮演着不可或缺的角色。
观点地产新媒体翻查资料显示，自2009年起，深圳先后颁布了《深圳市城市更新办法》、《实施细则》以及一系列配套法规，目的正是为了盘活优先土地资源，规范城市更新活动。
至2011年，深圳土地利用模式出现拐点，存量用地供应超过新增土地供应。2012年存量用地供应规模达到高峰，占供地总量近75%；2013年及2014年占供地总量的比例均在60%以上，城市更新是未来10年土地供应的重要来源。
以2014年为例，深圳共审批城市更新项目52个，其中商住项目共计25个，远超招拍挂纯商住用地(仅1个)的数量；其次是工业地块，为18宗。商住地块仍是深圳开发商很乐意申报的城市更新项目类型。
与此相对应的是城市更新项目投资额的跨越式增长。2010年，深圳在这方面的投资额为84亿元，2011年为142亿元，至2014年已超过350亿元。
不过，2015年获批的商住用途城市更新项目的大幅缩水，被市兰州专治疗癫痫的医院场普遍解读为是深圳释放的城市更新项目收紧的信号。
*一太平戴维斯投资部董事吴睿向观点地产新媒体表示，深圳城市更新项目收紧的一大原因便是由于政府对“工改商”用地的管控越来越严格。由于此前有不少旧厂房项目更换用途为商住项目，一定程度上激增了商住项目的增加，如今这种做法却难以实现。
据了解，深圳政府推出的城市更新条例中，明确允许符合要求的旧工业区，按照规定流程可直接申请土地变更，且无需经过政府招拍挂。这项特殊政策让旧工业区有机会在补缴土地款后拆除重建，包括房地产开发用途，因而旧工业厂房市场价值一夜间大幅度提升。
“现在深圳城市更新的现状是，列入规划审批的项目多达431项，但目前在建项目仅100个左右，实际开工率比较低。”吴睿认为，政府本身就希望现有的项目进入实质性操作，因而“工改商”项目审批会越来越严格，新获四川癫痫病很好医院批的多是“工改工”项目。
吴睿续指，即便是“工改工”的产业项目，很多也面临严格的政策管控，包括税收安排、配套设施使用条件，都会限制这类城市更新的利润空间。
除了上述原因外，部分不愿具名的市场人士对观点地产新媒体表示，在去年12月佳兆业事件爆发后，在涉及城市更新项目的规划变更、容积率更改等敏感环节时，主管部门对于审批已是慎之又慎，耗费时间或许会进一步延长。
“不少圈子里的人都提过，佳兆业事件让开发商都产生了一种观望的情绪。”上述人士指，虽然深圳在城市更新方面给予了开发商一定减免政策，之前的细则还包括了对审批工作时间的明确规定，但目前大家都不愿意再投入到太复杂的城市更新项目里了。
作为源头的土地供应减少，不可避免地导致下游购房市场的连锁反应。市场人士表示，在此情况下，深圳购房者转向二手房市场解决自身需求，从而催升了二手房的价格。“这样的结果是，深圳的一手房、二手房价格会越来越贵。”
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