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楼市稍喘定考验在后头

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楼市稍喘定 考验在后头

2008-12-23 00:00:00

来源:证券之星

 

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楼价经过了过去两个月一轮急跌,不少大小地产代理公司的「头头」都说衡水市癫痫病医院哪个权威楼市已在低位找到支持点,加上新鸿基地产(016)在沙田的壹号云顶和元朗的原筑两个一手盘销情不错,改善了市场气氛,他们纷纷呼吁买家趁低吸纳。

楼价经过了过去两个月一轮急跌,不少大小地产代理公司的「头头」都说楼市已在低位找到支持点,加上新鸿基地产(016)在沙田的壹号云顶和元朗的原筑两个一手盘销情不错,改善了市场气长春市中医院癫痫病科氛,他们纷纷呼吁买家趁低吸纳。

何谓「趁低吸纳」?所谓「低」,只能是指楼价已见底或接近见底!如果笔者对「趁低吸纳」的理解没错,笔者靠前个要问的问题是,楼价此刻真的已见底或接近见底吗?

就整体楼价而言,中小型住宅较高峰期楼价已跌二、三成,豪宅跌三、四成,看似幅度相当大,其实离底尚远。

1997年的亚洲金融风暴,历时六年,整体楼价大跌六成半,现在历时数月,跌三成就可以完成?简直匪夷所思!比较合理的说法是,在楼价跌幅相当大及各国政府注入天文数字的资金救市下,部分较乐观的买家恢复信心入市,成交量因而显着增加,楼价得以初步喘定。

利淡因素涌现楼市再跌

经济的好坏,决定楼价的起落,只要经济大衰退的基本格局没变,楼市走势只能持续下滑,每当新的利淡因素涌现,并冲击实体经济,喘定的楼价将会再度下调。此刻入市买楼的人,除非遇到超笋盘,否则必须要有手中物业会减值二成或以上的心理准备。怂恿别人现在「趁低吸纳」买楼,似有将别人放在火炉上之嫌。

部分屋苑的楼价在12月上半月出现反弹,天水围嘉湖山庄及小西湾蓝湾半岛郑州治疗癫痫病医院好吗楼价较11月底低位急剧回升10%以上;红磡海逸豪园、沙田中心及青衣盈翠半岛则反弹5.9至15.8%,不计豪宅的全港七十三个大型二手私人屋邨中,有三十三个呎价较11月底反弹。

鉴此,市场出现一种看法,指楼市已见底回升了。这种看法成立吗?当然不!笔者说过,在经济衰退中,楼价是以一浪低于一浪的形式出现,但它不会直线下滑,大跌中总伴随着小涨,上述的楼价反弹正是如此,用不了多久,当经济再度恶化,更大的下跌浪就将它淹盖得无影无踪。

发展商跟势调整楼价

面对环球经济大衰退,大发展商新鸿基地产除「煞停」三个小型工商发展项目的施工外,集团副主席兼董事总经理郭炳江较近为新地未来卖楼的价格取向表了态:「市价回落,一定要跟随市场可接受的价钱卖楼,(楼价)肯定没有上半年那么好,一定要调整价钱,以达致市场可接受水平。」  另一发展商九龙建业(034),将旗下西半山罗便臣道三十一号货尾减价二成半至三成出售。上述发展商的言行,连同长实(001)早前以大幅折让的价格将二个发展项目卖给美国老人基金会一事,证明发展商不会重价不重量,不会死撑,更证明一手盘亦会大幅减价与二手盘竞争罕有的客源,这就与不少地产评论员早前对一手楼盘的估计大相迳庭。

笔者素来认为,楼价下跌,租金不可能独善其身,一定会形影相随,而且跌幅相若,事实确是如此。曾是高薪金融范县哪些癫痫病医院好机构要员至爱的九龙站上盖楼盘,于金融海啸下物业租金大幅调低三、四成,现在漾日居及擎天半岛月租只要2万余元,便可租住逾千方呎的大单位,令普通家庭也能负担。

经济衰退影响明年浮现

漾日居较近一个一千一百七十方呎的大单位,以2.15万元租出,呎租仅18元,较楼龄逾三十年的太古城平均呎租21元还要便宜,创九龙站区2003年沙士以来的新低。红磡海滨南岸近千个单位入伙在即,相信部分随即放租,在供过于求下,租金不免一浪低于一浪,现在已出现全包呎租11.7元,较新界屋苑还要平。

金管局公布较新统计显示,负资产住宅按揭贷款宗数由第二季的九百三十六宗,急升至第三季的二千五百六十八宗,增幅高达一点七四倍,期内负资产涉及的按揭贷款额约为60亿元,较6月底的数字急增二点五倍。

经济滑坡,除引发负资产外,失业率上升、公司清盘或个人破产和信用卡坏账问题亦会一浪接一浪打来。

本港较近公布的失业率是3.5%,但在经济大衰退的前提下,失业率易升难跌,未来一、二年纵使不打破2003年7.9%,恐怕亦不会少于6%;今年首十个月,法庭发出的破产令为八千八百零八宗,较近二个月个人破产呈请较前增加,这是一个不良讯号。

在上一个下跌浪中的2002年,法庭前后共颁下二万五千个破产令,今次的经济衰退,对破产数字造成的影响,大概要一年后才会浮现,未来破产数字会否创新高,大家不妨拭目以待。综合而言,楼市初步喘定,但更大的考验还在后头,明年会是较难捱的一年!

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